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楼市“锐眼”,透彻观察!三位大咖,强势坐镇江门楼市如坐过山车

主持人:天下有奇事,楼市有“锐眼”。大家好,我是本期楼市“锐眼”主持人阿锋!说到楼市,2017年那是相当热闹,到了2018年则有点“虎头蛇尾”:上半年热,楼市上演“抢房”潮,有的业主更是

主持人:

天下有奇事,楼市有“锐眼”。大家好,我是本期楼市“锐眼”主持人阿锋!说到楼市,2017年那是相当热闹,到了2018年则有点“虎头蛇尾”:上半年热,楼市上演“抢房”潮,有的业主更是抬高价格售二手房;下半年冷,有的销售人员长时间业绩“吃零蛋”,有的业主回调手中房源价格,但即便如此也没有找到接盘侠……楼市大戏的波澜起伏,“戏中人”的喜怒哀乐值得回味。2018年已成为长长时光“胶片”中的片段,江门楼市有哪些精彩片段值得回顾?今天,我们请来了三位楼市大咖,与大家分享他们对2018年江门楼市大事件的回眸,以及观察和思考。现在掌声有请三位嘉宾——合璟华富地产总经理黄锦康,嘉毅地产总经理邓桐燊,江门地产智库成员、楼市分析师冯景全(观众席鼓掌)。呵呵,大家瞧瞧这阵势,是不是颇有“锵锵三人行”的感觉?(主持人笑)

在他们分享之前,我们先卖个“广告”——2018年度榜单新鲜出炉了(详见A08版)。之所以发布这张沉甸甸的成绩单,旨在树立行业标杆,引领其他企业(项目)见贤思齐,携手未来,砥砺奋进。

不要走开,广告之后更精彩。

“锐眼”看一手房市场

受邀嘉宾:黄锦康(合璟华富地产总经理)

上半年市民“抢房”,下半年房企促销

近日,2018年江门楼市主要数据出炉。全市一手住宅供应同比增长21.2%,为66827套,2015—2017年的数据分别是:47565套、48844套、55144套;一手住宅成交同比减少22.1%,为52552套,2015—2017年的数据分别为:44032套、60535套、67497套;全市一手住宅均价8315元/平方米,2017年为7367元/平方米,同比上涨12.9%;库存同比增长46.5%,为43647套,2015—2017年的数据分别是:51918套、40392套、29786套。

简而言之,“两多一少”:供应增多,库存增多,成交减少。

但是,简单的数字本身,远不足以描述这一年楼市的精彩刺激。

关键词一:祛火

我想给大家讲的第一个关键词是“祛火”。那么,2018年江门楼市的“祛火”举措和事件有哪些?

举措一:房贷利率多次上浮,“压火”

自2017年上半年开始,我市房贷利率逐渐上浮,到了2018年丝毫不见“收手”,依然多次上浮,普遍为:首套一手房普遍上浮20%~25%,二套一手住宅有的上浮25%~30%,一直维持到现在。即便周边城市有所松动,江门暂时仍“按兵不动”,但不排除今年春节后会适当下调房贷利率。

举措二:发出“限签令”,“祛火”

去年5月24日,江门市房地产行业协会发出“限签令”,决定对蓬江区新建商品房备案价高于12500元/平方米、江海区备案价高于11500元/平方米的高价单元实行调节网签节奏的措施。此措施被网友称为“限签令”。

限购一周年后还出此“大招”,主要因素在于:楼市成交情况出现分化,由于供求关系仍然偏紧等原因,部分优质品牌项目出现了“抢房”现象,再加上高价地项目陆续入市,其中有的鼓吹其单价将近2万元/平方米,以及粤港澳大湾区规划即将出台等多种因素综合影响,江门楼市难以“祛火”,必须“下猛药”,期待部分项目理性定价,降低市民的房价预期,进而抑制房价过快上涨。此举实施不久,市场便逐渐转冷。

关键词二:花式促销

我想给大家讲的第二个关键词是“花式促销”。在前面,一轮“祛火”举措实施后,楼市的直接反应就是降温。房地产商就有些着急了,他们要吃饭啊,要有销售业绩啊,于是,各种“花式促销”轮番上场。

影像一:

楼市随天气转凉,“花式促销”上场

自9月开始,楼市如同天气一般,逐渐转凉,即便是“金九银十”,成色亦明显不足。对应的,促销活动随之丰富,有的推出特价房,有的推出低首付,有的使出“全民营销”……花样繁多,令人眼花缭乱,主要目的是为了吸引市民眼球,促进销售。不过,实际效果有限。

影像二:库存过万的鹤山楼市,促销成风

由于特殊的区位,再加上“限贷”而不“限购”的政策,鹤山一度成为外地置业客眼中的香饽饽,供求两旺,但随着供应逐渐增多,库存也逐渐增加:3年多前,其库存长期维持在“6字头”,之后降至“5字头”“4字头”,到了2018年1月为4686套。时隔11个月,也就是去年12月,库存攀升至11531套,创下该市记录。在此背景下,房企纷纷推出促销措施,沙坪街道有的项目竟然喊出了“5字头起”的口号。这虽是噱头,但也透着无奈,这种日子必将持续较长时间。

影像三:

多个项目“去装修”,售楼画风突变

2017年以来,多个项目从毛坯房转变为精装房,而去年国庆以来,“画风”陡然生变,部分项目实行毛坯发售,先有碧桂园滨江天际,再有美的·卓越公园天誉,后有中梁·旭辉壹号院。这种变化更多体现的是房企顺应市场变化而做出的抉择,置业者应根据自身需求进行选择。不难预见,在2019年,毛坯项目还将增多,所谓“牵一发而动全身”,这还将影响到下游的建材家居市场。

关键词三:楼市动向

这里的“动向”有企业的“动向”,也有政策的“动向”。

动向一:“鲶鱼”万科以“旧改”完成首秀

千呼万唤始出来,犹抱琵琶半遮面,说的就是江门万科企业有限公司(以下简称“江门万科”)。2018年9月14日,江门万科开业,但相当低调。不过,即便如此,江门万科也犹如黑暗中的萤火虫,备受关注,一方面是品牌光环,另一方面在于他不走寻常路。其介入里村旧改,意义不平凡——往小里说,项目的理念、品质可能会相对较好,使得市民对旧村改造项目抱有更大的期待,甚至是产生全新的认识;往大里讲,可能会在一定程度上为江门的旧村改造提供参考样本,积累更加多元的经验。

动向二:一二手联动抱团“过冬”蔚然成风

自进入去年下半年以来,不少房企通过渠道拓客,实施“一二手联动”。之所以如此,业内人士一言蔽之:这是楼市寒冬下的各取所需、抱团取暖的结果。

2019年的春天虽然不远了,但“抱团过冬”的日子还将持续。

动向三:

“稳字当头”为明年楼市吃“定心丸”

日前,两个与房地产行业紧密相关的重磅会议召开,一个是被看作是下一年经济发展、政策制定风向标的中央经济工作会议,另一个是全国住房和城乡建设工作会议。透过这两个会议不难发现,明年楼市“稳”字当头。有了这个大方向,大家伙儿大致心里有了底。

“锐眼”看二手房市场

受邀嘉宾:邓桐燊(嘉毅地产总经理)

上半年“吊着”卖,下半年降价卖

不曾想,2018年的江门二手房市场会如此跌宕起伏。上半年,房东们还涨价惜售,到了下半年,就变成挂牌增多,成交量下跌。

如果要梳理出三个关键词,我选的是:高开低走、限楼龄、“傍一手”。

关键词一:高开低走

2018年全市成交同比减少4.9%,为32714套,与此同时,全市各月的数据比较稳定,普遍在2600套左右,而蓬江、江海各月的数据也比较稳定,普遍在900套左右,但总体来说,上半年的数据相对较好,而下半年的数据相对较低,“拖了后腿”,总体呈现出高开低走的状态。对此,二手中介人员有直观感受:去年,自进入8月以后,尤其是10月以后,无论是访客,还是成交量都有所下滑。举例来说,上半年,一个中介人员接待3个访客,可能就会有成交,而下半年,即便是接待七八个访客,也未必有成交。之所以如此,原因是多方面的:二手房房价随着一手房房价上涨而上涨;二手房房贷利率相对较高;一手住宅供应增多;市场大环境转冷,且暂时没有调控的迹象,使得置业者普遍呈现观望状态。

市场的遇冷,也使得二手房房价总体趋于稳定,没了2017年的疯狂。

关键词二:限楼龄

事实上,二手房成交受到影响,还与“限楼龄”有关。之所以单独拎出来来说,主要是相对“新鲜”。

据观察,银行对于步梯楼的普遍态度是:超过15年楼龄的房源需要考虑,超过20年楼龄的房源较少接单,超过25年楼龄的房源几乎停贷。一般来说,楼龄越大,楼层越高,获得贷款的成数就越低,或为5成,或为4成,甚至停贷。伴随贷款成数较低的,还有银行评估价较低。举例说,一套2003年建成的房源,房龄有15年,实际成交价为70万元,银行评估价只有60万元。按照政策,本应贷款7成,有的银行只允许贷款5成。如此一来,他只能贷款30万元,距离期望的贷款49万元相差甚远。

二者综合作用,“逼着”部分中低收入的刚需群体黯然离场。

关键词三:“傍一手”

与一手房市场一样,二手房市场逐渐遇冷。为此,大型连锁中介机构“稳”字当头,不敢冒进。有的中介机构直接关店,更多的中介机构希望开辟新的盈利窗口,投入一手楼盘的“怀抱”(“傍一手”),实行“一二手联动”。如此一来,自然有利于二手中介“过冬”,可这又好比是一个人生病了,可以吃抗生素让身体马上有所好转,但却不能长期服用,所以,二手中介首先要做好主业,以免客户流失后,工作更为被动。

“锐眼”看土拍市场

受邀嘉宾:冯景全(江门地产智库成员、楼市分析师)

上半年有点热,下半年有点冷

虽有“虎头蛇尾”之嫌,但并不妨碍2018年成为土地市场的丰收年。“不看广告看疗效”,是骡子是马,拉出来遛遛。综合《江门日报》及房地产媒体公开报道信息得知,2012—2014年,江门房地产用地成交活跃,年度房地产用地成交总额在40亿—64亿元之间,2014年高达64.62亿元,2015—2018年,成交金额分别为:20.59亿元、65.31亿元、163.5亿元、约200亿元。

那么,这个“丰收年”究竟有何特点?据我观察,有以下几个特点:

特点一:楼面价维持高位

从楼面价看,全市住宅地楼面均价3235元/平方米,同比上升3.9%,其中,蓬江区平均楼面价约6100元/平方米,为全市最高;其次是江海区,平均楼面价约5200元/平方米。虽然2018年全市楼面地价没有刷新纪录,但整体楼面价仍维持高位。

特点二:前热后冷

2018上半年延续2017年的热度,高价地、高溢价率不断。虽然楼面价没有创出历史新高,但恒大、华强集团在滨江华盛路还是分别拍出了高价地,与历史纪录也仅一步之遥,而新隆置业则在新会拍出了高价地,刷新了新会楼面价记录。2018下半年,土拍市场则快速降温,高价地、高溢价率基本绝迹,低溢价甚至流拍频现。以江海07号地块为例,该地块折合楼面地价4964元/平方米,溢价率仅3.15%,比此前嘉华集团摘得的该区域地块大为“便宜”。

为什么到了下半年就“蔫了”?主要有几大原因:经过2016—2017年土地市场火爆,部分房企拿地任务已基本完成,如碧桂园是2016—2017年江门土地市场的常客,而2018年则难寻踪迹,可能是因为前期拿地较为饱和;另一方面,2018年下半年起,住宅成交量开始逐步下降,去化难,库存逐步上升,影响房企拿地信心。多项调控政策叠加效应显现,房企融资成本上升,拿地门槛提高。2017年以来,随着银行利息逐步上浮、公司债成本上升,房企拿地和项目开发资金成本有所提升,加上“房住不炒”相关政策逐步推进,房企谨慎心态明显。

特点三:起拍价高

2018年土拍起拍价有所提高。相比过去几年起拍楼面价仅每平方米两三千元,2018年无论城区还是下属县市,起拍价明显提高,4000—6000元/平方米的楼面起拍价为常态。以新会为例,2017年新会会城梅江村地块起拍价4120元/平方米,而2018年同区域的新会汽车站旁的地块起拍价则高达6360元/平方米,涨幅超5成。另外,高起拍价也是造成今年低溢价率的重要原因。

特点四:“新面孔”涌入

2018年以来,新晋房企频频布局江门,涌现了华强、华润、华发、旭辉等10多家“新面孔”,究其原因,一是江门作为大湾区成员城市、加上近年引进的产业项目成果超预期,城市发展前景明朗;二是一二线城市调控严格、拿地门槛高企,使得部分房企转战有发展潜力的三四线城市。

主持人:周春锋

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