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悉成金融投资研究中心主任首席投资官张云虎:科技与地产的发展趋势

在经济格局发生深刻变化的当今世界,自主创新能力正成为国家竞争力的核心,特别是国际金融危机爆发以来,强化科技创新,加快发展新兴产业,培育新的经济增长点,抢占竞争制高点已经成

 在经济格局发生深刻变化的当今世界,自主创新能力正成为国家竞争力的核心,特别是国际金融危机爆发以来,强化科技创新,加快发展新兴产业,培育新的经济增长点,抢占竞争制高点已经成为世界发展大趋势。“科技与地产”相结合的新兴行业的投资机会——地产科技行业。随着科技的“武装升级”,地产科技行业正不断吸引大量的资本来寻求高回报。科技地产是房地产和科技的缩写。说到房地产科技,其实,任何被应用于应对房地产行业各类挑战的新兴科技,就是房地产科技。科技地产是指在房地产开发中通过楼盘规划、建筑工艺、建筑材料、通讯信息化、生活智能化等环节,运用科技元素提升产品的科技含量和质量,以增加人在其中工作和生活的舒适性的新型房产。换句话说,科技地产通过在地产里植入科技元素,可以将建筑物的结构、系统、服务和管理进行最优组合,从而为用户提供一个高效、舒适、便利的人性化建筑环境,又叫智慧建筑。

房地产企业的科技创新之路正逐渐从专属单项的状态转向开放协作。过去,房地产企业主要利用自主研发或技术采购等方式,投入大量的资源,并通过增强“科技属性”的方式,来实现自身业务、产品或服务的差异化。这种模式往往会受到技术、人才、资金等方面的局限,所打造的房地产科技实际应用效果通常伴有用户接受程度低、系统不兼容、无法实现规模化等各种问题。在当今数字化转型风起云涌的时代,单一企业的视角和力量已不能够完全适应外部环境的迅速变化和新兴技术的升级迭代,越来越多的房地产企业开始采纳注重开放、协作、共享的创新发展模式。大型建筑得以通过物联网收集海量传感数据,并有望在5G加持下实现实时监控、机器学习和预测分析等前沿应用。数据资产未来将成为房地产企业的战略优势。毋庸置疑,房地产科技生态圈将进一步助力房地产行业的数字化转型,唯有秉持开放协作的精神、加强交流互动、共享优势资源,房地产行业才能真正走上科技创新的驱动发展之路。

2020年,房地产行业越来越依赖房地产数据,分析新冠肺炎大流行导致房地产市场波动。这些数据在影响投资选择方面至关重要,使人们深入了解了正在挣扎或走强的房地产市场的各个方面,并为房地产中介提供了房产以及房屋买卖双方的数据。这种对实时房地产数据的依赖,将在2021年继续,因为它帮助房地产经纪人随时了解房地产市场的实时情况。增强现实和虚拟现实技术已经显著改变了房地产行业,与实地看房相比,使用新技术看房花费的时间、精力和耗费的能源都减少了,当然也减小了感染新冠肺炎的风险。

在过去的一年里,虚拟看房已经成为房地产业务不可或缺的一部分,并将继续火爆,因为许多房地产经纪人已经意识到虚拟看房的轻松和效率。虽然虚拟看房永远无法取代实地观看,但虚拟解决方案仍将继续作为家庭销售过程的初始阶段的有用工具,因为它将帮助吸引新的客户,并事先过滤掉不感兴趣的客户,节省房地产经纪人和客户的时间和金钱。潜在买家或业主可以通过VR沉浸式体验,观察自己想要买的房子到底是什么样子,甚至在数千千米之外。这些技术不仅拥有房间内穿行、360度视野等功能,还提高了房屋吸引力以及营销和销售的透明度。

科技地产开发通过借鉴世界城市先进的规划理念,坚持以产业为主导,实现“业”与“城”的有机融合,包含多种业态的综合性房地产开发,即复合地产开发理念与模式。复合地产的开发模式是实现各种业态之间功能互补,相互溢价;运营的关键是安排好销售型物业与持有型物业的运营组合。为产业研发提供的城市配套业态包括了商务办公、商务会所、集中式商业、星级酒店、生态住宅、高端公寓、城市广场等,通过科学规划和产业业态的控制,使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低,并使各业态之间功能相互补充,能够有效满足区域人员的职业、生活、娱乐等社会化功能需求,使各业态的功能发挥和产品溢价最大化。

地产空间不再只是物理属性的载体,而更是服务的提供方。无论从办公、公寓、商业还是仓储,业主深度介入运营,不以地价提升而以运营效率提升为基础带来行业的彻底改变。科技地产项目开发之初,开发商就要积极与项目所在地政府以及社会商业伙伴,围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素,共同致力于产业发展要素的整合,提供一系列技术关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务,打造完善的产业服务体系“软环境”。如在科技金融服务方面,通过聚集银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司、风险投资公司为企业提供银行贷款、小额贷款、贷款担保,帮助企业获得政府扶持资金为企业担当融资顾问,提供从直接投资到政策融资的多方式资本服务系统。在技术服务方面,积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平台,同时通过引进产权交易机构及科技成果转化机构,促进企业技术、产品的交易及转移;通过各种方式,降低企业成本,增强企业与市场的对接,为企业提供完善的服务,使企业有更多的精力专注于企业发展,促使企业形成竞争与合作并存的关系,打造产业集群。

科技地产开发理念和标准分为两个层次。首先,要认识到科技地产是一项崇高的事业,在整个功能定位上,必须把握国家战略和区域经济发展战略两个大的方向,具有高度的社会责任感,应该坚持“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”的功能定位。其次,科技地产业务包含科技新城和高端科技两种产品类型,每种产品也都有独特的开发理念。科技新城作为一种全新的产品,是综合类、复合型产品,包含科技、住宅区和配套商业等产品以及招商服务、产业服务、金融服务等服务组合,其开发的理念是“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”,目的是打造一个产业化的城市,实现城市功能与产业功能的有机融合,使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务,提升创业人员的生活品质,激发他们的创造性,提升城市的综合竞争实力。空间的错用和再利用以及各个空间之间的模糊态是个趋势。任何空间最后都向酒店商业综合体发展,包含居住、办公、餐饮、零售、娱乐等各个元素,丰富各种消费人群,提高消费频次和时间,从而提高坪效成为关键问题。现在的联合办公业态越来越向酒店发展,涵盖了餐饮、健身、会议、商业零售甚至居住等各业态,这种业态的综合都是在弱化业态类型,抓取更多客户的消费时间和频次。

科技地产投资规模大、投资周期长,是综合性房地产开发,属于战略性业务,必须要有适当规模的策略性业务相配合,否则企业的可持续发展会受到严重影响。住宅地产、商业地产战略协同,未来还将适度发展地产金融业务,延伸产业价值链向更高附加值的领域发展。地产创新科技行业势必是结合地产、科技以及投资三大行业的桥梁。江山代有人才出,各领风骚数百年。

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